普洛斯梅志明:不深入参与中国市场,就谈不上拥有全球竞争力

投中网 2020-06-11 14:22:56
  • 2010年,普洛斯实现当时全球最大的不动产IPO

  • 2014年,完成全球最大的物流资产包收购

  • 2018年,亚洲最大的上市公司私有化交易

  • 2019年,全球史上最大私募不动产交易

  • 全球资产管理规模达890亿美元

  • 全球管理的不动产面积高达6200 万平方米

  • 15%以上的员工从事科技相关工作

  • 未来三年已规划可再生能源发电量达1GW,相当于75万户家庭用电量

 

如何解读这些创纪录的成绩和这些数字背后的普洛斯?


普洛斯要打造怎样的世界级另类资产管理机构?


是怎样的文化和DNA造就了今日的普洛斯?


重仓中国,普洛斯背后坚持的是怎样的投资理念?

 

6月10日,在由投中信息、投中网联合主办,投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”上,投中信息创始人及首席执行官、投中资本管理合伙人陈颉,与普洛斯(GLP)  联合创始人、首席执行官梅志明,开启了一场主题为“资本涌动九州风雷”的超级对话。

 

普洛斯的每一次出手都颇为惊人,全球新冠疫情也没有减缓其势头。普洛斯于3月13日宣布了收购嘉民集团位于中东欧四国的240万平方米物流资产,把在欧洲的资产管理面积翻了一番,成为少数物流设施真正广泛覆盖欧洲的投资机构之一;完成了对招商局集团旗下招商资本的战略投资;完成了最新的150亿元人民币的中国收益基金的募集;还和冯氏家族联合完成了利丰的私有化。

 

更为传奇的是,2019年6月,普洛斯与黑石完成了一笔187亿美元的资产交易,而这个资产包恰恰是普洛斯2014年底花81亿美元从黑石手里买来的,这一买一卖,四年时间资产升值100多亿美元。为什么号称“聪明钱”的黑石能接受这样的交易?

 

用17年时间从一个几人的创业团队成长为亚洲第一,全球顶级的一家“大公司”,普洛斯依旧强调自己是家保持创业心态的“小公司”。作为普洛斯的掌舵者,梅志明希望,“公司永远保持在创业的路上,未来普洛斯是全球最大的创业公司。”

 

以下是梅志明与陈颉在“第14届中国投资年会·年度峰会”超级对话环节的对话实录:

 

1、低调务实的风格:十几年的坚持和专注,今天的近千亿美元资产管理规模,是一个一个项目、一个一个基金扎实做出来的

 

陈颉:站在当下,您认为外界该如何正确解读普洛斯?普洛斯对外一直保持着低调,包括您本人也是低调的,这种外部形象是普洛斯刻意维持的吗?

 

梅志明:可能因为我们的行业不是对C端的,也可能是我们的文化造成了低调的印象,这不是刻意为之。我们公司还处于创业过程中,是一个创业的小公司,所以我从来没有觉得有什么特别了不起,所以也没有什么可以高调的。

 

过去十几年专注做我们的事情,很多事情需要坚持,“十年磨一剑的”坚持,做到一定的规模之后,才会发生一些化学的反应。

 

比如,我们开始没有基金管理部分,达到一定规模之后我们启动了基金平台,大概8年前推出了第一个基金,现在将近1,000亿美金的基金资产管理规模,是一个一个项目一个一个基金扎实做起来的。

 

2、成功的要素:抓住时代给与的机遇,明晰产业未来的趋势

 

陈颉:您如何定义成功?普洛斯走到今天取得的成绩,是如何达成的?最先浮现在您脑海中的词汇是什么?

 

梅志明:我一直相信成功50%来源于运气。但是你现在问我,我觉得运气甚至要占80%,生在哪个时代,处于哪里,很大程度上决定了你能做多大的事情。我们可以说十分幸运,正好赶上中国的开放,正好赶上了互联网,接下来还有物联网、5G这些新的趋势。

 

我一直说,即使你是奥运游泳冠军,如果你是逆水而上,不论多努力也可能游不到终点。但顺势而为,普通人也可能很轻松就到达目的地。很多时候,我们能做成一些事情就是看清楚了一些大的趋势,5年、10年、20年之后的前景。所以我们早在10多年前就开始布局物流不动产。

 

那个时候大家可能对物流不动产没有概念,但是我们那个时候判断随着零售的组织形式变化,会产生大量新的需求。

 

比如,人们可能会认为夫妻老婆店、小餐厅这种小商户不是我们的客户,他们不需要大规模的、现代化的仓储设施,但是随着类似美菜、美团这种集中采购平台发展起来,即使是小商户卖的油、米也需要有大型的现代的物流中心来配送,提高运营效率。大家也不会想到,摩拜单车这种共享平台也需要大规模的仓储,集中维修再派送。

 

所以,在产业变化、产业组织的方式变革当中会产生新的需求。我们需要分析这些趋势来判断和思考产业10年后会怎样,来把握产业走向。

 

陈颉:所以,普洛斯的成功是因为判断对了未来的大趋势,在趋势没有发生或者是早期的时候就开始投入?

 

梅志明:是的,要保持永远在创业路上的心态,学习和明晰产业趋势;同时创造大家喜欢的工作环境,吸引比自己更聪明的人,这样事情才可以做大。

 

3、合作与共事的伙伴:对于人的判断,基于互相认同的价值观

 

陈颉:最早在2008年支持普洛斯IPO的是新加坡的GIC,普洛斯也给他们带来了丰厚的回报,现在的股东包括了高瓴资本、厚朴投资等,从外人看起来是风格迥异的投资大佬,您是怎么跟他们相处的?并且有很多的合作伙伴跟普洛斯都是长期的合作伙伴,我也认识一些在普洛斯工作十几年的朋友。您是怎么跟这些性格迥异的人相处,并且跟他们长期的并肩同行的?

 

梅志明:其实所谓“大佬”,是大家看到的一方面,另外还有一面——他们都是人,都有很真实的一面。他们有不同的风格,有不同的优势,但是最核心的判断,是能不能长期在一起合作,而这基于我们是否有互相认同的价值观。

 

另外,大家都有不断学习的心态,我跟他们每个人都学到了很多不同的东西;而他们的学习能力也很强,每次跟你谈下来,你会感觉他要比你还懂这个行业了。

 

4、与黑石一买一卖的交易背后:我们比黑石更了解这笔资产,四年来通过加强运营,资产的质量和价值完全不一样了

 

陈颉:2014年普洛斯通过收购黑石全资控股的IndCor工业地产进入美国市场,2019年又将美国物流资产包以187亿美元出售给黑石。能不能跟我们讲讲买和卖的逻辑分别是什么?你们是怎么做到一买一卖,资产升值100多亿美金的?

 

梅志明:我们2014年进入了美国市场,以81亿美元跟黑石买了他们的工业地产项目,当时大家都不看好。其实买的时候,我们对资产的情况非常了解,很多资产的租约是2011年、2012年签的,当时美国刚刚走出金融危机不久,经济低迷,签的租金价格也是低于市场20%-30%;而很多租约五年后到2016、2017年要到期重签,租金有很大的上涨空间。所以我们收购以后第一时间就把其中15%不太好的资产处理掉,又注入其他高质量的资产,通过加强运营,整体出租率大幅提高,同时3-4年时间租金也上涨了30~40%左右,资产的质量和价值完全不一样了。

 

经过运营,我们2018年开始考虑,是时候退出了。那个时候,这笔资产帐上的价值已经是150多亿美金了,有资金实力购买的机构一只手能数下来,所以我们同时也启动了上市流程,从而还有一个备选的退出渠道。

 

我和潜在的购买方一个一个交流:谁拿了这个资产包就变成美国的物流地产之王。黑石开出了最好的条件,所以就成交了。我们通过运营提升了资产的价值,达到了一定的预期,从对投资者负责的角度出发,所以我们就退出了,也创造了优秀的基金业绩表现(track record), 为投资人实现了最高的IRR。

 

5、是否旨在打造“亚洲的黑石”:不同的时代有不同的发展机遇,中国会出现若干个万亿美金规模的资产管理公司

 

陈颉:您刚刚说2014年跟黑石做交易,那时普洛斯规模还相对较小,但是今天的普洛斯已经远远比2014年的普洛斯规模更大,以至于江湖上开始有人说普洛斯会不会成为“亚洲的黑石”?您怎么看这个说法?

 

梅志明:黑石很成功,很多人都在学习黑石,但是,每个不同的时代都有不同的发展机遇,黑石发生的机遇不一定会重复;此外,每个公司有不同的基因,无法复制。每个公司都有自己的路径跟自己的打法,普洛斯的独特优势在于我们是深入运营的资产管理公司。

 

我判断,中国会出现若干个万亿美金规模的资产管理公司;将来做资管也不是纯粹做上层的资金投资,而是要围绕和建立在专业的运营基础之上。

 

6、人品的价值:一个公司最有价值的是品牌,一个人最有价值的是承诺

 

陈颉:在我跟您私人的交往中,Ming你屡次提到一个词——人品。你跟我说过,你要是个值得信赖的人,别人才会帮助你,跟你合作。关于人品您能不能再多讲几句。人品对于您人生、事业、价值观曾经产生过什么样的影响?

 

梅志明:不论是合作过程中还是在公司内部,彼此有信任做基础,效率会更高。不管将来信息多发达,最后做决定的时候还是要判断对方靠谱不靠谱。

 

我觉得一个公司最有价值的是品牌,一个人最有价值的是他的承诺。如果一个人有信守承诺的声誉,靠得住,跟你交易让人放心,这种情况下你用同等条件,甚至是要求更好一点的价格,别人也愿意跟你交易,因为交易的确定性更高。所以,我跟普洛斯的同事们说,你代表公司出去商谈,一旦跟对方握手承诺了,就要坚定地履行这个承诺。

 

7、重仓中国:不深入参与中国市场,就谈不上拥有全球竞争力

 

陈颉:不少机构还在说未来怎么看中国,您怎么看目前全球格局下的中国机会?普洛斯怎么看未来中国的机会,跟10多年前相比,外资进入中国市场大环境是更好了还是更差了?

 

梅志明:首先,我们要判断10年、20年之后中国市场的规模。不论是外资还是内资,不深入参与中国市场,是谈不上拥有全球竞争力的。

 

至于外资进入的市场环境,不管是外企、民企、国企,应该是一视同仁,同等对待的。

 

普洛斯是重仓中国的,过去10年我们每年都在外资对中国投资中占1%多一点,我相信接下来我们会继续这个速度,我是非常看好这个市场的。

 

8、投资边界:立足现有业务的应用场景和优势资源,向相关领域延伸

 

陈颉:明白了,普洛斯是重仓中国的未来。那么,在普洛斯最新披露的中国财报里,新能源和科技投资都是普洛斯在布局的板块,我想问普洛斯投资的边界在哪里?

   

梅志明:普洛斯在某一个领域里面做到了一定的规模之后,我们会向这个领域的旁边再挪一步,充分利用相关资源和经验。

 

比如说我们做新能源,是因为我们拥有了中国最多的园区屋顶资源,正好我们很多的客户也在寻求替代传统能源。所以我们组建团队,后来跟博枫合资,成立了普枫新能源,从事分布式光伏发电。

 

其实我们投资科技、物联网等,也是4-5年前开始的,主要是因为很多新的科技都是在物流领域里面先展开的,有丰富的应用场景。

 

我们可以想象,物联网的应用,在物流领域里面,首先会有商业化的机会。做AI做机器人翻跟斗、跳舞,可能不赚钱的,但是在仓库里面搬货可以赚钱。所以自动化、AI智能化等率先在物流领域找到合适的商业化应用场景。

 

比如,我们投资的公司G7,在中国100多万辆卡车里面装了感应器,把所有的车辆管的更好之后,开始卖保险,没有安装这个系统之前,赔付率要高40%。因为上了这个系统之后,降低了车祸的发生,通过AI跟踪人的眼睛,可以判断司机可能会打瞌睡,会自动的提前预警,干预。

 

另外,在供应链金融领域,中小企业有很大的需求。比如,品牌商要求物流公司两个月的账期,物流公司又转嫁给司机,导致司机借利息可能高达20%的资金周转,又加回到物流成本。如果将信息打通后,司机贷款利息不应该比从银行贷款高太多,最终物流成本会降低。这当中很多事情可以做。

   

陈颉:本质上是拥有了巨大体量的应用场景,围绕这个应用场景发现很多的趋势以及提供融资便利的机会。

   

梅志明:对,所以如果有一天你看到普洛斯成为全球最大的供应链金融公司,不要奇怪,这是一个很自然的延伸。

   

9、未来竞争是生态与生态的竞争:成功不在于自己的成就有多大,而在于帮助了多少人,成就了多少创新的公司

 

陈颉:我的最后一个问题,展望未来,只是用物流地产去定义普洛斯肯定是太狭隘了。那么公司和您个人最大的局限性在哪里?在10年、20年之后,您希望普洛斯和您个人会以什么样的形象载入商业史册?

 

梅志明:我觉得每个人的局限,在于对自己和对事情的认知。如果有很清晰的认知,再不断的建立能力,应该是逐渐成长的过程。

 

对于我个人而言,我其实希望不管事业做的多大,在街边吃大排挡的时候没有人认识我是谁。

 

对于公司,我希望公司永远在创业路上,将来普洛斯是全球最大的创业公司。在不断创业过程当中,边界是随着不同主业的加强之后不断延伸的。

 

我希望成功不是说我们自己成就有多大,而是我们帮助了多少人,成就了多少创新的公司。普洛斯成功与否,是看普洛斯有多少个朋友。我相信将来竞争不是公司与公司,产品与产品,更多是生态与生态之间的竞争,所以我希望普洛斯将来是有最多朋友,最大的生态体系的一个公司。

   

陈颉:我听到的是普洛斯应该在未来是不设边界的。

   

梅志明:是一个自然的过程,在一个领域建立起了足够的能力,就可以尝试往边上挪一步,扩大发展的边界。

   

陈颉:谢谢。


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